南京楼市新政“房七条”落地：取消限售+亿元补贴 激活置换链条
南京楼市新政“房七条”落地：取消限售+亿元补贴 激活置换链条
南京于2025年3月31日正式发布的“房七条”政策，是继2024年“房十条”之后的又一重磅举措，旨在进一步激活房地产市场、满足居民多样化住房需求。以下从政策核心内容、实施背景、市场影响及未来展望四个维度展开分析：
一、政策核心内容：七大举措直击市场痛点
1. 全面取消住房限售
自2025年3月31日起，南京全市范围内取消商品住房转让限制，购房者取得不动产权证后即可上市交易。这一政策直接打破了此前“取得不动产权证满3年方可交易”的限制，显著提升了二手房流动性，尤其利好改善型家庭置换需求。例如，鼓楼区某业主原本需等待至2026年才能出售房产，新政实施后可立即挂牌，加速资产周转。
2. 青年人购房支持“组合拳”
- 低门槛金融产品：南京银行、江苏银行推出“鑫青贷”“青易贷2.0”等产品，提供最高85%的贷款额度，首付比例可低至15%，利率较普通房贷低0.5-1个百分点，且支持“宽限期”还款（前3年只还利息）。
- 公积金“全家桶”：购房人及其父母、子女均可提取公积金支付首付，例如王先生购房需50万首付，夫妻账户余额不足时，可提取父母公积金补足差额。
- 各区叠加政策：建邺区对符合条件的人才提供最高50万元房票，江宁区试点“租金抵房款”，承租人可将部分租金转为购房款。
3. 1亿元补贴“以旧换新”
政府与房企联合推出“买新助卖旧”活动，购买指定新房可享受合同金额1%的政府补贴（最高100万元），叠加房企提供的3-5%首付款减免。例如，购买一套500万元的新房，政府补贴5万元，房企再减免15-25万元，实际首付可降低至20%以下。首批1亿元补贴采取“先购先得”，预计直接拉动约100亿元新房销售。
4. 房票“全城通兑”升级
被征收群众可使用房票在全市范围内购买商品房、公寓、车位等，支持电子房票即时兑付。2024年南京房票已去化库存6200套，此次政策将进一步消化商办、车位等非住宅库存，缓解房企资金压力。
5. 公积金支持再扩容
- 提取范围扩大：不仅可提取本人及配偶公积金支付首付，还可提取父母、子女账户资金，政策有效期延长至2026年底。
- 租房直付：新市民、青年人可申请公积金按月直付房租，如租赁“东南青年汇”等长租公寓，可享受租金10%折扣且免押金。
6. 盘活存量土地资源
加大商办、科研用地及低效用地再开发力度，鼓励企业将闲置厂房改造为保障性租赁住房或高品质住宅。例如，江宁区某科技园区计划将部分研发用地转为住宅用地，预计新增改善型房源1200套。
7. 城市更新提速
2025年计划投入50亿元推进城中村改造，重点改造2000年前建成的老旧小区，通过加装电梯、外立面改造、停车位扩容等提升居住品质。秦淮区夫子庙片区已启动试点，70㎡老房改造后可扩容至110㎡。
二、政策背景：市场回暖与结构调整并行
南京房地产市场自2024年下半年起呈现复苏迹象：
- 成交数据：2025年1-2月新房、二手房成交面积同比分别增长29.9%和16.7%，其中120㎡以上改善型住宅去化率超86%。
- 价格走势：新建商品住宅价格指数连续三个月领涨全国，2025年2月环比上涨0.5%，核心地段如河西、新玄武房价已接近2021年峰值。
- 库存压力：尽管市场回暖，全市仍有超5万套商品房库存，其中商办类占比达35%，需通过政策加速去化。
此次政策延续了2024年“房十条”的方向，但更注重精准施策：
- 需求端：针对青年人、改善型家庭、被征收群众三类群体设计差异化支持措施。
- 供给端：通过盘活存量土地、提升住房品质，优化市场供应结构。
- 金融端：强化公积金与商业贷款协同，降低购房成本。
三、市场影响：短期刺激与长期转型并重
1. 短期效应
- 二手房挂牌量激增：政策发布首日，链家、我爱我家等平台二手房挂牌量环比增长40%，其中鼓楼、玄武等核心区占比超60%。
- 新房去化加速：首批“以旧换新”名录库内120个楼盘，3天内认筹超2000组，预计4月新房成交量将突破8000套。
- 房企资金回笼：房票安置与“以旧换新”预计帮助房企去化库存超1万套，缓解流动性压力。
2. 中长期趋势
- 市场分化加剧：核心地段高品质住宅（如河西、南部新城）价格将进一步上涨，而远郊刚需盘去化仍面临压力。
- 租赁市场活跃：公积金直付房租政策预计带动长租公寓需求增长20%，推动“租购并举”市场格局形成。
- 城市更新提速：50亿元资金投入将带动上下游产业链（如建筑、家装、家电）新增产值约150亿元。
四、专家观点与风险提示
1. 政策评价
- 国金证券：“房七条”通过“取消限售+金融创新+房票扩容”组合拳，有望在二季度推动南京房地产市场量价齐升，预计全年新房成交量突破5万套。
- 南京财经大学教授周敏：政策对改善型需求的刺激作用显著，但需警惕核心区房价过快上涨，建议适时调整土地供应节奏。
2. 潜在风险
- 市场过热：若核心区房价涨幅持续超5%/月，可能引发调控收紧（如限购升级）。
- 库存结构性问题：商办类库存去化周期仍达18个月，需进一步出台针对性政策。
- 房企债务风险：部分中小房企依赖“以旧换新”去化，若销售不及预期可能加剧资金链压力。
五、市民行动指南
- 购房者：
- 刚需群体：优先关注江宁、浦口等区域的“青易贷”合作楼盘，利用低首付政策上车。
- 改善群体：尽快出售手中老旧房产，叠加政府补贴置换核心区新房。
- 租房群体：通过“南京房产微政务”公众号申请公积金直付房租，享受租金优惠。
- 投资者：
- 短期可关注南京本地房企（如栖霞建设、南京高科）及家装产业链（如东方雨虹、欧派家居）。
- 长期布局租赁市场，重点关注玄武、建邺等人才密集区域的长租公寓项目。
南京“房七条”标志着房地产政策从“全面刺激”转向“精准滴灌”，通过激活二手房流动性、降低购房门槛、优化供给结构，为市场注入新动能。政策效果将在未来3-6个月逐步显现，市民可根据自身需求合理规划置业计划。
